هذه الدراسة عملت في السعودية
ومنقوله من بريديوفي نهاية هذه الدراسة توجد فرصة ممتازة للإستثمار فأرجو الإطلاع عليها ... وشكرا
بصراحة الدراسة جدا رائعة
الكثير من الشعب السعودي حفظهم الله لا يملك منزلا حسب الإحصائات الحكومية ...والكثير منهم ينتظر سنوات وسنوات كي يحصل على قرض عقاري ..وتضيع الأحلام الكبيرة وسط الإمكانات الصغيرة ..
ويكــون أسـيــر البحـث عـن راحــة بــالــه التي يتوقـع حدوثهــا فور شراء المنــزل
ويصـبــح عــرضـــة لـهـــمـوم الإيجــار ومسـتـغلي الفــرص من كبــار العـقــارييــن الجـشـعـيـــن ..
فــلا يـكــون لــديــه ســوى خــياران لا ثـــالــث لـهــمــــــــــــــــــــا :
- إمــــا أن يـظــل مـســتـــأجـــرا ... ويــدفــع الإيـجـــار سـنــوات وسـنـوات ... بــلا نـهــاية
- أو أن يشـتــــري مـنــزلا بالأقـســاط أو الإيجــار المنتهي بالتملك او التـــورق ( أي مسمى كان )
ولـنـــعــرف مــا هـو أفـضــل خـيــار بين الإثنين ... يـجـب أن نـدرس كل خيار على حدة ...
ونقــارن بيـن ميــزات وعـيــوب كل منهمــا .. على المدييــن الطـويــل والقـصيــر ...
* الخطة الأولى : أن لا يشتري منزلا ... يكون فقط مستأجرا :
( الميزات )
- أن يكون نقل مكان سكنه سهلا .. فمثلا لو تم نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكر ) فلن تكون لديه مشكلة
- أن يقوم بتغيير السكن كل أربع أو خمس سنوات .. للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل - والدراسات تثبت أن تغيير السكن كل 5 سنوات مهم جدا في الراحة النفسية.
- لا توجد هناك صيانة أو ترميم نهائيا على حسابه
- لا يوجد بند إستهلاك في العقار
- لا يوجد إنخفاض في قيمة العقار
- لو تمت مضايقته من قبل جاره أو تم تركيب برج جوال بجانب البيت ، أو أي أمر آخر .. يستطيع النقل فورا
- ميزة التجديد وتغيير نمط الحياة السائد كل عدة سنوات .. أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره ..
- المرونة في الإنتقال الى اماكن الخدمات المتوفرة والحديثة والمتطورة
( العيـوب )
- أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود عليه بأي نفع
- إن لم يكن لديه عقد طويل المدة ، فسيتفاجأ برفع القيمة الإيجارية في أي وقت
- تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في الأثاث ... ومكلف ماديا
- لا يوجد لديه إستقرار نفسي من ناحية الحصول على سكن
- كما هو معروف ( الإيجـار دم فــاسـد )
* الخطــة الثــانيــة : أن يشتري منــزلا بالتقسيــط او الإيجار المنتهي بالتملك ..
( الميـزات )
- أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن قيمة المنزل الأصلية
- ستنتهي الأقساط بعد فترة ( طويلة نسبيا ) وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكا للمنزل
- أي إضافات يدخلها الى السكن ، هي أولا واخيرا لــه .. ولم تضع هباء منثورا
- من الجميل أن يكون لدي الشخص هدفا ويسعى لتحقيقه
- لا يهتم كثيرا بإرتفاع أو إنخفاض العقار .. فهو يعلم ما له وما عليه
- بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط الأقساط المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل ( ميزة إيجابية جدا )
( العيوب )
- من المعلوم أن أسعار المنازل تتناقص سنة بعد سنة .. عكس الأراضي التي تزداد قيمتها ..
- التكلفة العالية جدا للفوائد 5 % سنويا !!!
- إنخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب بعد نهاية الأقساط
- جميع أعمال الصيانة والترميمات هـو ملـزم بها ..
- في حالة عجزه عن السداد في أي وقت .. تتم مصادرة المنزل .. وتحسب المبالغ التي دفعها كقيمة إيجارية
- التوتر النفسي الشديد على مدى سنوات طوال وحتى تنتهي الأقساط ( وهي جدا جدا طويلة )
- لو كان بناء المنزل ( تجاري ) أي مستخدم فيه أسوأ أنواع المواد ، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن المحتمل أن يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10 سنوات !!
- سيتحمل بوائـق جــاره ... غصب عن خشمه
ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب أو إيجاره بقيمة عادلة
- ستواجهه مشكلة حقيقية إذا تم إنتقال عمله الى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة
( فرضيــة ماليــة )
هــذه قصــة خياليــة عن ثلاثة إخـــوان .. مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب
أسمائهم : محمد – عبدالله – خالد
توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال ...
كل واحـد من هـؤلاء الإخــوة فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة
** طريقـة محمـد **
محمد يسكن في منزل مؤجر جديد مؤلف من دورين .. مساحة الأرض حوالي 300 متر ... وفي حي جديد وجميل
يدفع محمد سنويا مبلغ 40 ألف ريال قيمة إيجار المنزل
راتب محمد حوالي 12 ألف ريال
قيمة المنزل في السوق حوالي 800 ألف ريال
فكـــر محمد ... بــدلا من ان تضيــع القيمــة الإيجارية كل سنــة ... لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط ..
ويــدفــع الــ 200 ألف ريال مقدما ( أي حوالي 25 % ) والباقي أقساط شهرية ...
الـــســــــــؤال :
هــل الــقــرار الــذي إتــخـــذه محمد صحــيــحــا ؟؟؟؟
وهــل هي أفـضــل وسيـلــة لإستثمــار المبـلــغ ؟
الجــواب :
يجب أن نحلل العملية ماليا حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليما أم لا ...
قيمة المنزل السوقية : 800 ألف ريال
قيمة الفوائد التي سيأخذها الممول : 5 % سنويا
الدفعة الأولى : 200 ألف ريال
قيمة الإيجار الحالي : 40 ألف ريال ( أي حوالي 5 % ) سنويا من قيمة المنزل الأساسية
عدد سنوات التقسيط : 20 سنة
المتبقي من قيمة المنزل : 800 ألف – 200 ألف = 600 ألف ريال
الفوائد : 600 ألف * 5 % سنويا = 30 ألف ريال سنويا ... !!! فوائد فقط
30 ألف ريال * 20 سنة = 600 ألف ريال
إذن تصبح قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 ( مليون ومائتي ألف ) ريال
إذن القسط السنوي = 60 ألف ريال ....
أي = 5000 ريال شهريا ....
نرجــع مــرة أخرى .. هل كان القرار سليما ....؟ مــزيــد من العمليــات الماليــة ...
محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال على مدى 20 سنة ... كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة جدا ..
إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2 % سنويا ...
والصيانة تحتاج حوالي 1 % سنويا من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جدا للإستهلاك والصيانة .. أي حوالي 3 % سنويا
= 800 ألف * 3 % = 24000 ريال سنويا
أي أن المنزل إستهلك من قيمته بعد 20 سنة ( 24000 * 20 سنة = 480 ألف )
أي أصبحت قيمة المنزل الحقيقية 800 ألف – 480 ألف = 320 ألف ريال ...
وإذا قلنا بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل 2 % ... وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية ... ولكن من أجل وضع أفضل الحلول
ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1 % سنويا ( أي 8000 ريال فقط ) * 20 سنة = 160 ألف ريال
ستصبح لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر المنزل سيكون بعد 20 سنة 800 ألف – 160 ألف = 640 ألف ريال فقط
إذن محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز قيمته 640 ألف ريال بـأحسن الأحوال
ويحتاج فورا الى ترميم بمبلغ 100 ألف ريال ...!!! ليصبح المتبقي حوالي 540 ألف ريال فقط
ولا ننسى زيادة القسط السنوي بمقدار 20 ألف ريال سنويا .. لأن الإيجار كان 40 ألف .. بينما القسط المستحق هو 60 ألف
أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( صفــر ) من المبلغ المستثمر
لأنه جمـّـــد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة .. ودفع أقساط سنوية قدرها 20 ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20 سنة ( أي 400 ألف ريال ) ليصبح إجمالي ما دفعه هو 600 ألف ريال كي يملك منزلا لا يستحق هذه القيمة بعد 20 سنة
ولو تــأخر في عدة أقـســاط متتالية .. لـخــســر المنــزل كليــا والمبلــغ المستثمــر أيضــا .. ولأصـبــح في حـيـص بيــص
** طــريــقــــة عبدالله **
عبدالله يسكن في نفس الحي وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجارية ..
عبدالله رفض أن يقوم بشراء المنزل بالأقساط مفضلا أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود لديــه
قام عبدالله بإستثمار المبلغ في مشروع بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10 % سنويا فقط ( أي أقل من 1 % شهريا )
لأنه لا يرغب في إزعاج نفسه او خسران المبلغ ...
لنفرض أي مشروع ... عقاري – صناعي – محلات ..
أهم شيء عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع )
في أول 10 سنوات ... أصبح لدى عبدالله ضعف المبلغ المستثمر أصلا 200 ألف رأس المال + 200 ألف ربح = 400 ألف
ثم خلال السنوات العشر الأخرى تضاعف المبلغ مرة اخرى وبنفس الطريقة 400 ألف رأس مال + 400 ألف ربح = 800 ألف ريال
إذن خلال السنوات العشرين أصبح لدى عبدالله 800 ألف ريال نقدا ... وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء
إذن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 600 ألف ريال )
** طــريــقــــة خــالــد **
نفس القصة ونفس المستوى ينطبق على خالد .. ولكنه إستثمر المبلغ في مشروع صناعي مدروس
مكسبه السنوي ( 25 % ) وهي النسبة المتعارف عليها قانونيا في مكاتب الدراسات الإستشارية لربحية المصانع
في أول 4 سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف رأس المال أرباح = 400 ألف ريال
ثم قام بإنشاء مصنع آخر من الأرباح ... وأصبح لديه مصنعان .. قيمتهما حوالي 400 ألف ريال
بعد 4 سنوات أخرى ... تضاعف الربح وأصبح 800 ألف ريال ...
فقام أيضا بتوسعة نشاطه وإستثمار المبلغ كاملا
بعد 4 سنوات أخرى .. تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 ( مليون وخمسمائة ألف ريال )
بعد 4 سنوات أخرى تضاعف رأس المال والأرباح لتصبح 3 ملايين ريال
في آخر 4 سنوات .. أصبح رأس المال الذي يملكه خالد يتجاوز 6 ملايين ريال ..وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة وقاعدة عملاء .. وعمل ناجح ..
إذن صـافي الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال
من هــو الــرابــح في النهــايــة ؟ والذي إستفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال ....
أكـيــد هـو ( خــالــد )
هـــل شـــراء مـنــزل أفـضـــل مــن إسـتــئـجـــاره ؟
جــوابي طـبـعـــا ( لا ) ليس دائما
............................
قاعدة حسابية : لغــة الأرقـــام لا تـكـــذب
* لا ننسى أن محمد كان يدفع 50 % زيادة سنوية فوق ما يدفعه أخواه
• هــذه الدراســة بنيت على أســاس مالي و إقتصــادي ... وليس عاطفي ..
وليست موجهـة لأصحاب الكاش ... بل لمن يرغب في تقسيط منزل
* تم إستبعـاد التضخم في القيمة العقارية أو الإيجارية لأنه من غير المعلوم هل تستمر الأسعار في الإرتفاع أو تنهار فجأة كما حدث في معظم دول العالم
[/align]
[/align]
رد مع اقتباس
[/align]
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة لست بكاتبة
